Coste de la construcción: ¿cómo se establece el presupuesto de una obra?

¿Cuánto puede costar la reforma de mi piso? ¿Cuánto puede costar construir mi casa? ¿Cuánto puede costar la reforma de un local?

Estas preguntas son, quizás, las preguntas que con más frecuencia me hacen, aunque no son preguntas fáciles de contestar. De hecho, suelo contestar con un “depende” seguido de una larga charla con los clientes en la pretendo comprender con la máxima claridad cuál es el objetivo principal de la reforma o construcción por la me consultan.

Si me permitís el ejemplo, pongamos alguien que quiere comprarse un coche.  ¿Qué precio tiene un coche? Pues depende, podría costar desde 10000 euros, por poner una cifra, para un modelo de segunda mano hasta los 310000 de un Ferrari nuevo, o incluso más si buscamos un modelo de coleccionista. Entonces la pregunta clave es ¿qué es exactamente lo que buscas? Lo primero que tenemos que saber es si quiero un turismo, un monovolumen, un deportivo, etc. Lo siguiente será definir los acabados, dado que no es lo mismo un acabado en cuero que en tela, etc…. Lo siguiente son las prestaciones y la potencia del motor y así durante un largo etcétera de características que nos permitirán definir el modelo concreto y establecer un precio final.

En lo que a un proyecto de reforma o construcción se refiere es importante determinar qué busca el cliente en cuanto a conjunto estético, distribución de espacios, aspectos técnicos de la vivienda o local, etc. En la mayoría de los casos habrá que llegar a un compromiso o equilibrio entre las expectativas y el presupuesto, lo que se consigue estableciendo prioridades. Por ejemplo, si tu objetivo es empresarial, uno de los objetivos será conseguir una rentabilidad económica que permita sopesar la viabilidad de la construcción dentro de tu presupuesto empresarial.

Sin embargo, es importante ser honesto con el cliente. Lo cierto es que, aunque los profesionales de la construcción, la arquitectura y el interiorismo tenemos ciertas herramientas orientativas para desarrollar presupuestos en los estadios previos al proyecto, difícilmente estos presupuestos previos coincidirán con el presupuesto final. Los presupuestos se irán ajustando a medida que el proyecto se defina y, sólo cuando sepamos todo lo que se tiene que construir con calidades y formas definidas y todos los profesionales contratados tendremos un presupuesto fiable. Ello implica por tanto ciertos márgenes de variabilidad sobre los que hay que informar al cliente de antemano.

Así mismo, durante el transcurso de la obra pueden suceder imprevistos o el propio cliente puede solicitar cambios. Los imprevistos pueden, en cierta medida, prevenirse trabajando mucho el proyecto previamente a su desarrollo constructivo, así como contemplando una partida en el presupuesto destinada a tal fin y que se puede reembolsar en el caso de que todo vaya según lo previsto. Respecto a los cambios que puede solicitar el cliente, es tarea del arquitecto o interiorista asesorar al cliente sobre las repercusiones del cambio, tanto a nivel de proyecto como a nivel presupuestario para que éste disponga de las herramientas necesarias para tomar su decisión .

Veamos estas herramientas de las que os hablo y veréis cómo se acerca un presupuesto orientativo al presupuesto final.

Presupuesto de ejecución material orientativo por índices y baremos

Antiguamente, los colegios de arquitectos disponían de unas algunas fórmulas que permitían dar un presupuesto de la obra con un margen de error del 20%. Estas fórmulas se basaban en las medias de los presupuestos del año anterior similares al uso del edificio, su superficie y ubicación. Como veis no es algo demasiado preciso, pero al menos permite dar una orientación y es por ello por lo que todavía hoy las utilizamos con frecuencia.

Estas fórmulas valoraban la superficie de obra, el uso de la construcción (no es lo mismo un consultorio médico que una vivienda), la ubicación geográfica (los precios de los constructores y de los materiales de la construcción no son los mismo en Barcelona que en Menorca, por ejemplo), el tipo de obra (no es lo mismo una rehabilitación que una obra nueva) y la calidad de los acabados.

Todo ello sin definir el detalle del proyecto, pero al menos  permite dar un presupuesto orientativo en la primera fase de un proyecto (tras los estudios previos o en el anteproyecto).

Presupuesto de Ejecución Material (PEM)

Una vez realizado el proyecto básico y ejecutivo, sabemos los materiales y trabajos necesarios de prácticamente toda la obra, que se obtienen a partir de las mediciones. Esto permite definir el presupuesto de ejecución material, que incluye:

Gastos directos:

• Materiales según PVP e índice de costes estandarizado (empresas) a partida alzada. 
• Mano de obra.
• Maquinaria e instalaciones, combustible, energía para la ejecución de la obra, etc.

Gastos auxiliares:

• Transportes en la obra, alquiler de material, andamios, limpieza, etc.
• Gastos generales de subcontrato.

Gastos indirectos: se consideran gastos indirectos todos aquellos gastos de ejecución que no sean directamente imputables a unidades de obra concretas, si no al conjunto o parte de la obra.

• Instalaciones auxiliares para la obra, almacenes, laboratorios y pruebas, técnicos, administrativos, imprevistos, etc.

Según el ITEC (el Instituto Tecnológico de la construcción de Cataluña) y su banco BEDEC (banco estructurado de datos de elementos constructivos) las partidas concretas son las siguientes:

• Mano de obra indirecta
• Maquinaria, útiles y herramientas
• Instalaciones provisionales
• Construcciones provisionales y equipamientos
• Control de Calidad

Presupuesto de Ejecución material para Contrato (PEC)

En el siguiente paso y una vez encargada la obra a una empresa constructora, obtenemos el Presupuesto de Ejecución material para Contrato que es el valor real final de toda la construcción.

Equivale al PEM + gastos generales de estructura (GGM: 13-17% en gastos de empresa y tasas, cargas fiscales, gastos financieros, etc  +6% beneficio industrial contratista) y además habría que añadirle el IVA.

Presupuesto para conocimiento de la administración (PCA)

Finalmente, obtenemos el Presupuesto Para conocimiento de la Administración, que es el PEC añadiéndole los gastos más allá de la empresa constructora como son las altas de las compañías suministradoras, el valor económico del proyecto o la dirección de obra.

Como veis, hay que contemplar muchas variables para establecer un presupuesto de construcción, y muchas de estas variables estarán a su vez sujetas a modificaciones a medida que avance el proyecto. Por ello es importante que os informen siempre de ese margen de variabilidad con honestidad y claridad. Como siempre, os recomiendo que confiéis vuestro proyecto a alguien que os explique los detalles de cada paso o decisión que toméis, pues el trabajo del arquitecto será por una parte diseñar vuestra casa o local según vuestras preferencias y, por otra, orientaros, acompañaros y aconsejaros a lo largo del desarrollo del proyecto y ejecución de la obra.

Espero haberos ayudado a comprender mejor cómo se estima el coste de una obra. Como siempre, podéis dejar vuestros comentarios en Facebook. ¡Hasta la semana que viene!