Coût de la construction: comment établir un devis de travaux ?
06-10-2017
J'essaierai aujourd'hui de répondre à la question qui surgit toujours dans les premières étapes d'un projet : combien peuvent coûter les travaux et comment réalise-t-on un devis?
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Combien peut me coûter la rénovation de mon appartement ? Combien peut me coûter la construction de ma maison ? Combien peut me coûter la rénovation d'un local ?
Ces questions sont peut-être celles que l'on me pose le plus souvent, même s'il n'est pas facile d'y répondre. D'ailleurs, j'y réponds souvent par un « ça dépend » suivi d'une longue conversation avec les clients grâce à laquelle j'essaie de comprendre le plus clairement possible quel est l'objectif principal de la rénovation ou de la construction pour laquelle ils viennent me voir.
Permettez-moi de prendre l'exemple de quelqu'un qui souhaite acheter une voiture. Quel est le prix d'une voiture ? Et bien, il peut varier de 10 000 euros par exemple pour un modèle d'occasion, jusqu'aux 310 000 d'une Ferrari, ou même plus pour une voiture de collection. La question-clé est donc de savoir ce que l'on recherche exactement. La première chose à savoir est si je veux une berline, un monospace, une voiture de sport, etc. Il faudra ensuite choisir les finitions, en cuir ou en toile, etc. Viennent ensuite les prestations et la puissance du moteur et ainsi de suite afin de définir toutes les caractéristiques d'un modèle concret et d'établir un prix final.
En ce qui concerne un projet de rénovation ou de construction, il est important de déterminer ce que recherche le client du point de vue esthétique, de la distribution des espaces, des aspects techniques du logement ou du local, etc. Dans la majorité des cas, il faudra arriver à un compromis ou un équilibre entre les attentes et le budget, ce qu'on obtient en établissant des priorités. Par exemple, si votre finalité est professionnelle, un des objectifs sera d'obtenir une rentabilité économique qui permettra d'évaluer la viabilité de la construction à l'intérieur du budget de l'entreprise .
Cependant, il est important d'être honnête avec le client. La vérité est que, même si les professionnels de la construction, de l'architecture et du design ont certains outils indicatifs pour établir des devis préalables, ces derniers vont difficilement coïncider avec le budget final. Les devis devront être ajustés au fur et à mesure que le projet se définira et c'est seulement quand nous saurons tout ce qui doit être construit avec les qualités et les formes définies et tout le personnel nécessaire engagé que nous aurons un devis fiable. Ceci implique donc certaines marges de variation, desquelles il faut informer à l'avance le client.
De même, durant la durée des travaux, des imprévus peuvent surgir, ou le client lui-même peut solliciter des changements. Les imprévus peuvent, dans une certaine mesure, être limités en travaillant bien le projet en amont, ou en prévoyant une partie du devis pour ce cas de figure - qui pourra être remboursée dans le cas où tout fonctionne comme prévu. Quant aux changements demandés par le client, il revient à l'architecte de l'informer de leurs répercussions, tant au niveau du projet qu'au niveau du budget pour que celui-ci dispose des outils nécessaires pour prendre une décision.
Voyons ces outils dont je parle et vous verrez comment faire qu'un devis soit le plus proche possible du budget final.
Devis d'exécution documents d'orientation par indices et barèmes
Autrefois, les architectes disposaient de quelques formules qui permettaient de réaliser un devis de travaux avec une marge d'erreurs de 20%. Ces formules se basaient sur la moyenne des devis de l'année antérieure similaires quant à l'usage du bâtiment, la superficie et l'emplacement. Comme vous le voyez, ce n'est pas très précis mais au moins cela permet de donner une orientation et c'est pour cela que nous les utilisons encore aujourd'hui fréquemment.
Ces formules prenaient en compte la superficie des travaux, l'usage de la construction (différent pour un cabinet médical que pour un logement particulier), l'emplacement géographique (les prix des entrepreneurs et des matériaux de construction ne sont pas les mêmes à Barcelone qu'à Minorque), le type de travaux (ce n'est pas la même chose de faire une rénovation qu'une construction nouvelle) et la qualité des finitions.
Tout cela sans définir le détail du projet mais au moins cela nous permet de donner un devis indicatif dans la première phase du projet (après les études préalables ou dans l'avant-projet)
Devis d'exécution matérielle (PEM en espagnol)
Une fois le projet de base réalisé, nous connaissons les matériaux et la totalité des travaux nécessaires à partir des mesures réalisées. Cela permet d'établir le devis d'exécution matérielle, qui inclut :
Frais directs :
- Matériaux selon PVC et indice des coûts standardisé (entreprises) estimatif.
- Main d'oeuvre
- Machines et installations, combustible, énergie pour la réalisation des travaux, etc.
- Transport, location de matériel, échafaudage, nettoyage, etc.
- Frais généraux
- Frais indirects : on considère frais indirects tous les frais d'exécution qui ne sont pas directement imputables à une tranche concrète des travaux, mais à l'ensemble ou à une partie des travaux.
- Installations auxiliaires pour les travaux, entrepôts, laboratoires et analyses, personnel technique et administratif, imprévus, etc.
- Selon l'ITEC (Institut Technologique de la construction de Catalogne) et la BEDEC (banque structurée de données d'éléments de construction), les différentes lignes budgétaires sont les suivantes :
- Main d'oeuvre indirecte
- Machines, matériel et outils
- Installations provisoires
- Constructions provisoires et équipements
- Contrôle de qualité
Devis d'exécution matérielle pour Contrat (PEC en espagnol)
C'est l'étape suivante, une fois que les travaux ont été commandés à une entreprise de construction, on établit le Devis d'exécution matérielle pour Contrat, qui est la valeur réelle finale de toute la construction.
Il équivaut au PEM + frais généraux de structure (GGM : 13-17% en frais d'entreprise et taxes, charges fiscales, frais financiers, etc. +6% de bénéfice industriel entrepreneur) auquel on doit ajouter la TVA.
Devis pour porter à la connaissance de l'Administration (PCA)
Finalement, nous obtenons le Devis pour porter à la connaissance de l'Administration, qui correspond au PEC plus les frais supplémentaires à la construction, comme les abonnements eau, gaz et électricité, la valeur économique du projet ou la direction du chantier.
Comme vous le voyez, il faut prendre en compte beaucoup de variables pour établir un devis de construction, et beaucoup de ces variables seront à leur tour sujettes à des modifications à mesure que le projet avancera. Pour cela il est important que vous soyez informé de cette marge de variabilité avec honnêteté et clarté. Comme toujours, je vous recommande de confier votre projet à quelqu'un qui vous expliquera les détails de chaque étape ou décision que vous prendrez, car le travail de l'architecte sera d'une part de dessiner votre maison ou local selon vos préférences et d'autre part de vous orienter, vous accompagner et vous conseiller tout au long du déroulement du projet et de la réalisation des travaux.
J'espère vous avoir aidé à mieux comprendre comment on évalue le coût de travaux. Comme toujours, vous pouvez laisser vos commentaires sur Facebook. À la semaine prochaine !
